Recuperarea de către asociația de proprietari a cheltuielilor restante de la proprietarii rău platnici

Asociația de Proprietari are posibilitatea să se adreseze, cu o acțiune, în fața instanței de judecată, împotriva oricărui proprietar ce se face vinovat de neplata cheltuielilor de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit pentru achitarea acestora.

Acțiunea asociației de proprietari este scutită de la plata taxei judiciare de timbru.

Astfel, dispozițiile art.50 alin.1 din Legea nr.230/2007 prevăd în mod expres următoarele: „Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.”

Totodată, potrivit art.46 din Legea nr.230/2007 ce reglementează înființarea organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt: cheltuielile pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale, cheltuielile pe consumuri individuale, cheltuieli pe cotă parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale, precum şi cheltuieli administrative.

În acest sens, Asociația de Proprietari stabilește şi repartizează cheltuielile acesteia pentru fiecare proprietar în parte.

Asociația de Proprietari are posibilitatea de a solicita obligarea locatarului și la plata penalităților de întârziere aferente debitului restant.

În acest sens sunt dispozițiile articolului 49 alineatul 1 din Legea 230/2007, ce prevăd în mod expres: ”Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.”

La cererea de chemare în judecată se anexează:

• un extras de carte funciară din care să rezulte proprietarul apartamentului pentru care au fost înregistrate cheltuieli restante;
• listele de plată ce au fost aduse la cunoștința proprietarilor prin afișare, din care rezultă cuantumul cheltuielilor pe fiecare lună, din ce sunt compuse acestea, eventualele plăți parțiale efectuate dacă este cazul, cuantumul penalităților de întârziere și debitul restant înregistrat;
• modul de calcul al penalităților de întârziere;
• o copie de pe cartea de identitate a persoanei ce se face vinovată pentru neplata cheltuielilor la asociația de proprietari sau în lipsa acesteia datele de identificare să fie menționate în cuprinsul cererii de chemare în judecată;

Persoana responsabilă pentru neplata cheltuielilor are posibilitatea achitării acestora pe tot parcursul procesului în fața instanței de judecată, situație în care fie se renunță la judecată fie acțiunea introductivă prin care s-a solicitat obligarea acestuia la plata debitului restant, rămâne fără obiect. Într-o astfel de situație, asociația de proprietari trebuie să depună în fața instanței de judecată dovezi din care rezultă plata debitului restant pentru care s-a formulat acțiunea inițială.

În cazul în care proprietarul nu achită pe parcursul procesului debitul restant, hotărârea judecătorească definitivă, pronunțată de către instanța de judecată în favoarea asociației de proprietari prin care debitorul este obligat la plata cheltuielilor restante poate fi pusă în executare.

În acest sens, asociația de proprietari are posibilitatea formulării unei cereri de executare silită în fața unui executor judecătoresc ce are sediul biroului pe raza Curții de Apel unde se află și domiciliul sau sediul debitorului.

În cadrul acestei proceduri, pentru recuperarea debitului restant la care proprietarul a fost obligat prin hotărârea judecătorească în favoarea asociației de proprietari, executarea silită se poate efectua prin următoarele modalități: prin urmărirea bunurilor ce aparţin acestuia – poprire, executare silită mobiliară şi imobiliară, simultan sau succesiv.

Separat de demersurile descrise pe larg în rândurile de mai sus, asociația de proprietari, pentru a-și asigura recuperarea debitului restant de la proprietarul rău platnic, are posibilitatea înscrierii unui privilegiu imobiliar în cuantumul debitului existent la momentul înregistrării cererii.

Cererea de înscriere a unui privilegiu imobiliar se adresează Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. La această cerere, trebuie anexate înscrisuri din care să rezultă cuantumul cheltuielilor restante și a penalităților de întârziere dacă este cazul.

În urma soluționării cererii, asupra imobilului înscris în cartea funciară aparținând proprietarului ce se face vinovat pentru neplata cheltuielilor urmează să se înscrie un privilegiu imobiliar în cuantumul debitului restant, în favoarea asociației de proprietari.