Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este reglementat in Noul Cod civil, respectiv la art. 693-702 Noul Cod Civil.
Superficia reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.
Dreptul de superficie poate fi constituit prin act juridic, prin uzucapiune sau in alte conditii stabilite de dispozitiile legale.
Dreptul de superifice nu poate fi constituit prin hotarare judecatoreasca, deoarece instanta judecatoreasca nu se poate suplini vointei partilor, constituirea unui asemena drept presupune vointa liber exprimata a proprietarilor unui teren de a-si da acordul la constituirea acestui drept, iar instanta nu se poate substitui acestei vointe. In doctrina s-a aratat ca dreptul de superficie poate fi constituit doar prin conventia partilor, prin lege sau prin uzucapiune.
In acest sens este si practica judecatoreasca, astfel ICCJ s-a pronuntat in recurs in Decizia nr. 386 din 1 februarie 2012 „că dreptul de superficie se poate constitui doar prin convenţia părţilor, lege sau uzucapiune, iar în lipsa unei convenţii exprese a părţilor, dreptul de superficie nu poate fi constituit pe baza unei acţiuni. În speţă, Înalta Curte a constatat că acordul invocat de recurentă pentru ridicarea constructiilor a fost dat de un posesor neproprietar, neputându-se presupune că a existat un acord expres sau tacit al proprietarilor terenului, pentru ridicarea construcţiilor. Înalta Curte a mai subliniat că, în realitate, recurenta a urmărit obţinerea unui titlu pe cale judecătorească cu privire la dreptul de superficie pretins, dar posibilitatea dobândirii dreptului de superficie prin hotărâre judecătorească nu este reglementată de legislaţia naţională, fiind cenzurată şi de C.E.D.O. (Hotărârea din 15 februarie 2007, B. şi P. vs. România).”
Potrivit art. 693 alin. 3 „Superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.”
Cu toate acestea, raportat la acest aspect, in Decizia nr. 4127/2013 Inalta Curte de Casatie si Justitie a statuat « suprapunerea dreptului de proprietate asupra terenului aparţinând unei persoane, cu dreptul de proprietate asupra construcţiei, aparţinând unei alte persoane nu dă naştere prin ea însăşi unui drept de superficie, în absenţa unui act juridic (convenţie) sau fapt juridic (uzucapiune, prescripţie achizitivă) care să-l constituie, ori a unei dispoziţii legale pe care să se întemeieze”. Prin urmare, potrivit acestei hotarari, in actul juridic de dobandire a dreptului de proprietate asupra constructiei era necesar, a se prevedea si dreptul de superficie asupra terenului, in caz contrar acest drept nu este constituit.
În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
Dreptul de superficie se exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate.

Autor: Av. Ionela Costea