Despre procedura specială a evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept

Evacuarea are în vedere principalul obiectiv de eliberare a unui imobil folosit sau ocupat fără drept. Aspecte importante referitoare la această procedură sunt legate de notificarea prealabilă a persoanelor care ocupă un astfel de imobil, dar și de celeritatea judecării unei astfel de cereri.

Cadrul general. Una dintre procedurile speciale prevăzute de Noul Cod de procedură civilă (NCPC) în cuprinsul art. 1033-1048 este procedura evacuării din imobile folosite sau ocupate fără drept. Întocmai cum rezultă și din denumirea procedurii, evacuarea are în vedere principalul obiectiv al reclamantului de eliberare a unui imobil. Prezenta procedură specială are în continuare alternativa procedurii de drept comun, și anume evacuarea reglementată de art. 192 alin. 1 și următ. NCPC. Opțiunea recurgerii la procedura specială nu înlătură reclamantului dreptul de a solicita totodată plata chiriei sau arenzii exigibile, sau de a le solicita ulterior pe calea celorlalte proceduri speciale, prevăzute de art. 1025 și art. 1013 NCPC, respectiv cererea de valoare redusă și ordonanța de plată.
Procedura specială a evacuării este aplicabilă doar în situațiile în care există un contract de locațiune, dar acesta nu este constatat printr-un înscris sau este constatat printr-un înscris care nu a fost înregistrat la organul fiscal competent, precum și în ipoteza ocupării imobilului fără drept, în baza unui acord verbal al proprietarului sau fără a avea permisiunea sa.
Procedura prealabilă. Un aspect important în cadrul procedurii îl reprezintă procedura prealabilă a notificării locatarului respectiv a ocupantului imobilului. Notificarea prealabilă este reglementată exclusiv în beneficiul locatarului/ocupantului, în sensul ca acesta să aibă cunoștință de intenția proprietarului, respectiv de solicitarea de predare a bunului.[1]
Astfel, în funcție de situația locativă se disting două ipoteze – prima, cea prevăzută de art. 1.037 NCPC, dacă locatarul a folosit imobilul în temeiul unui contract de locațiune care a încetat indiferent de cauză, locatorul are obligația de a notifica locatarul în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, cu privire la obligația de a preda imobilul în cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării. Și aici situația diferă dacă locațiunea este pe perioadă determinată sau nedeterminată, în prima situație notificarea de evacuare trebuie comunicată cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului, iar în a doua situație denunțarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată și notificare de evacuare. Remarcăm totodată posibilitatea renunțării în scris a locatarului la notificarea prevăzută de art. 1.037 în sensul recunoașterii dreptului proprietarului de a recurge imediat la procedura evacuării, de îndată ce raportul de locațiune a încetat.
A doua ipoteză se referă la situația ocupantului, iar conform art. 1.038 NCPC, acesta va fi notificat în scris de către proprietar cu privire la obligația de eliberare a imobilului ocupat fără niciun drept în termen de 5 zile de la comunicarea notificării. În această situație nu este precizat în mod expres ca notificarea să fie trimisă ocupantului prin intermediul executorului judecătoresc, prin urmare ocuparea fără niciun drept a imobilului, are drept sancțiune, pe lângă termenul redus de eliberare a imobilului și posibilitatea notificării prin orice mod care asigură confirmarea primirii.
În ipoteza în care pârâtul invocă excepţia lipsei procedurii prealabile prin întâmpinare, dar reclamantul depune până la primul termen de judecată dovada îndeplinirii acestei proceduri, se ridică întrebarea dacă instanţa va respinge cererea ca inadmisibilă sau va aprecia că au fost îndeplinite condiţiile de admisibilitate ale acţiunii.
Soluția corectă va fi aceea de admitere a excepţiei dacă la momentul sesizării instanţei procedura nu este îndeplinită, întrucât chiar denumirea procedurii indică faptul că aceasta ar trebui efectuată, prealabil sesizării instanţei.
Conform unor opinii, dacă pârâtul invocă prin întâmpinare excepţia, reclamantul are un interval de timp suficient până la primul termen de judecată pentru a efectua, tardiv, această procedură şi a lăsa fără obiect, contrar dispoziţiilor legale, excepţia de inadmisibilitate a acţiunii.
Totuși, singura situaţie în care reclamantul va putea depune la dosar dovada procedurii prealabile ulterior sesizării instanţei, va fi aceea când procedura a fost îndeplinită înainte de sesizarea instanţei, conform dispoziţiilor legale.
Procedura de judecată. Spre deosebire de procedura de drept comun, unde există posibilitatea alegerii instanței (competența teritorială), instanța competentă în a judeca astfel de cereri în cadrul procedurii speciale este în mod exclusiv judecătoria de la locul situării imobilului. În ceea ce privește citarea locatarului sau a ocupantului imobilului, art. 1.036 alin. 1 prevede faptul că aceștia vor fi citați la adresa imobilului pe care îl ocupă fără drept, prezumat ca fiind domiciliul sau sediul la care se referă art. 155 alin. 1 pct. 3 și 6 NCPC. Dacă imobilul este închis, toate actele de procedură urmează a fi afișate la ușa imobilului.
Conform art. 1.042 alin. 2 NCPC, singurele apărări admise sunt apărările de fond referitoare la temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, precum și cele care vizează lipsa titlului reclamantului. Astfel, nu se va pune în discuție valabilitatea titlului reclamantului ci doar existența sau absența titlului.
Totodată remarcăm și alte limitări în ceea ce privește susținerile pârâtului, acesta neputând să formuleze cerere reconvențională, cerere de chemare în judecată a altei persoane sau de chemare în garanție, toate acestea urmând a fi ʺvalorificate pe cale separatăʺ.
Prezenta procedură presupune soluționarea în regim de urgență, ceea ce înseamnă că întâmpinarea nu este obligatorie, iar hotărârea dată este executorie putând fi atacată doar cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare sau de la comunicarea.
În ceea ce privește executarea silită remarcăm faptul că evacuarea obținută pe această cale reprezintă una dintre excepțiile de la regula prevăzută de art. 895 alin. 1 NCPC – conform căreia nu poate fi pusă în executare evacuarea imobilelor cu spații de locuință în perioada 1 decembrie -1 martie. Totodată amintim de faptul că suspendarea executării hotărârii nu poate fi solicitată decât în caz de neîndeplinire a obligației de plată a chiriei sau arenzii exigibile și numai pe calea apelului sau a contestației la executare cu consemnarea de către pârât a sumelor datorate cu acest titlu.
Toate aceste condiții ale unei proceduri de urgență, dar și posibilitatea punerii rapide în executare a hotărârii astfel obținute reprezintă avantajele formulării unei cereri în baza art. 1033-1048 NCPC și instituie o sancțiune promptă a abuzului de folosință.

[1] Sentința civilă nr. 6360/2014, Judecătoria Cluj-Napoca.

Autor: Av. Pop Diana