Antecontractul de vanzare cumparare a unui bun imobil

Antecontractul de vanzare cumparare are ca si obiect obligatia de a incheia in viitor un contract de vanzare cumparare in forma autentica si nu transfera dreptul de proprietate asupra imobilului.

Antecontractul de vanzare cumparare reprezinta conventia partilor, prin care una dintre parti numita – promitent vanzator- se obliga fata de cealalta parte – promitent cumparator – sa incheie cu aceasta, in viitor, contract de vanzare cumparare in forma autentica, precizând în conținutul promisiunii clauzele esențiale ale vânzării viitoare, unele clauze accesorii (clauza penală, clauza de arvună, de dezicere etc.) si chiar clauze privind viitorul contract care se execută anticipat.
Este important a se retine faptul ca, antecontractul de vanzare cumparare nu transfera dreptul de proprietate asupra bunului, promitentii cumparatori nu devin o data cu incheierea antecontractului de vanzare cumparare proprietari asupra bunului obiect al conventiei. Bunul ramane in proprietatea promitentului vanzator.
Pentru a se efectua transferul dreptului de proprietate este nevoie de exprimarea unui nou consimtamant de catre parti, prin incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare.
La incheierea antecontractului partile pot sa prevada predarea in posesie a bunului sau pot sa prevada ca predarea posesiei asupra bunului sa se efectueze la data incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica.
Este important ca partile sa stie ca, predarea in posesie a bunului reprezinta o cauza de intrerupere a termenul de prescriptie privind executarea antecontractului (respectiv a dreptului material de actionare in instanta a promitentului vanzator in caz de neexecutare a obligatiilor din contract).
Antecontractul de vanzare cumparare poate fi incheiat ca si un inscris sub semnatura privata, poate fi atestat de catre un avocat sau poate fi incheiat la notarul public.
Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. In acest sens fiind prevederile art. 906 din Noul Cod civil.
Promisiunea se va putea radia din cartea funciara, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui.
Este important ca, la incheierea antecontractului de vanzare cumparare sa fie verificata situatia de carte funciara a imobilului achizitionat, pentru a va asigura ca promitentul vanzator este proprietarul imobilului obiect al antecontractului. Nimeni nu poate promite spre vanzare bunul altuia, in acest caz antecontractul fiind lovit de nulitate absoluta.
Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic civil, acesta dă naştere la drepturi subiective şi obligaţii numai pentru părţile lui, fără a putea să profite ori să dăuneze terţelor persoane. Motiv pentru care, numai partile care au incheiat antecontractul pot fi obligate una fata de cealalta nu si terte persoane. Fiind astfel necesar verificarea cartii funciare a imobilului.
In cazul in care, in termenul stabilit pentru incheierea contractului de vanzare cumparare in forma autentica promitentul vanzator nu se prezinte pentru incheierea contractului de vanzare cumparare , acesta poate fi actionat in instanta .
Potrivit art. 1669 din Noul Cod Civil „(1) Când una dintre părţile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.”
Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Raportat la actiunea in instanta, in jurisprudenta[1] instantelor s-a considerat ca pentru a se pronunta o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, condiţia esenţială este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut. Dacă bunul obiect al antecontractului nu se află în patrimoniul promitentului vanzator instanţa nu poate dispune transferul dreptului de proprietate către promitentul cumparator, deoarece nimeni nu poate da mai mult decât are.
Totodata, potrivit art. 2386 pct. 2 din Noul Cod de Procedura civila promitentul cumparator beneficiaza de ipotecă legală pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
In concluzie, la data stabilita in antecontractul de vanzare cumparare ca si data de incheiere a contractului de vanzare cumparare in forma autentica promitentul vanzator este obligat sa se prezinte la notarul public in vedere incheierii contractului si transferului dreptului de proprietate asupra imobilului, in caz contrar se poate inainta de catre promitentul cumparator actiune in instanta.

[1] I.C.C.J., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 6242 din 11 noiembrie 2004

Autor: Av. Costea Ionela